編者：過去的十年，是中國商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長的十年，是中國商業(yè)地產(chǎn)從粗放式向精細(xì)化，從銷售型向持有型，從單純購物到體驗休閑，從重開發(fā)到重經(jīng)營，從被動到主動的十年。
作為中國商業(yè)地產(chǎn)第一門戶網(wǎng)站，贏商網(wǎng)一直為推動中國商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展鼓與呼，在這新舊十年交替之際，贏商網(wǎng)特別策劃“中國商業(yè)地產(chǎn)十年人物訪談”，對全國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖進(jìn)行訪談，包括開發(fā)商、品牌商家、服務(wù)機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域領(lǐng)軍人物，講述對中國商業(yè)地產(chǎn)十年變遷的感悟，梳理行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，分享行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，訪談內(nèi)容經(jīng)編輯后將結(jié)集出版，以饗行業(yè)讀者。本期的采訪嘉賓是河南新田置業(yè)總裁馮常生博士。
（贏商網(wǎng)湖北分站報道）2004年至今的十余年間，河南地產(chǎn)風(fēng)起云涌，隨著綠地、升龍、恒大、華潤、萬達(dá)、萬科、碧桂園等一大批地產(chǎn)大鱷扎堆進(jìn)駐，河南本土房地產(chǎn)品牌格局也在競爭中變化。作為發(fā)軔于鄭州、成長于鄭州、闊步于省外的企業(yè)，新田置業(yè)自1997年成立以來，伴隨河南地產(chǎn)市場一路風(fēng)雨兼程，一直深耕市場，不斷創(chuàng)新，在國內(nèi)一線房地產(chǎn)品牌云集的格局中積極尋找、拓展自己的生存空間。“締造城市之美”，18年來，新田置業(yè)都在踏實踐行著企業(yè)的核心理念，逐步成為鄭州房地產(chǎn)市場獨(dú)樹一幟的典范。
順時而起，在河南地產(chǎn)的風(fēng)潮中破浪前行
從國貿(mào)360廣場到新田時代廣場，從鹿港小鎮(zhèn)到新田城等，新田置業(yè)已發(fā)展為年開發(fā)量100萬平方米以上的綜合地產(chǎn)開發(fā)商，還與恒大地產(chǎn)集團(tuán)、碧桂園地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共推新田城項目。回首新田置業(yè)從創(chuàng)立到發(fā)展之路，新田置業(yè)的發(fā)展與鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程緊密交纏。
河南新田置業(yè)總裁馮常生博士表示，雖然鄭州是二線城市，河南省會，但作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，與已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)成熟階段的一線城市還是有差距，因此鄭州商業(yè)地產(chǎn)在全國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，是一個追隨者的角色，跟隨著一線城市的發(fā)展腳步發(fā)展，即使迎來商業(yè)地產(chǎn)一些改變也大都是趕在第二波風(fēng)潮中。
河南新田置業(yè)總裁馮常生博士
“鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個漸變過程，很難確定一個清晰的創(chuàng)始元年，只有經(jīng)歷了兩個階段的發(fā)展才能成熟起來。”馮常生用“西風(fēng)東漸”來概括第一個階段，這個階段完全是沒有自我的追求，地產(chǎn)商將一線城市甚至國際上流行的、已經(jīng)成功的商業(yè)照搬過來。到了第二個階段就是自我追逐，經(jīng)過長期的實踐與經(jīng)驗積累，地產(chǎn)商開始認(rèn)識到只有融入自我的一些元素，才能做出真正有自己特色的作品，才能與城市發(fā)展有機(jī)集合，特別是與區(qū)域環(huán)境定位相融合，包括一些城市歷史環(huán)境、文化資源、市場特色等。馮常生表示，鄭州商業(yè)地產(chǎn)目前處于第一階段向第二階段轉(zhuǎn)化時期，他坦言新田置業(yè)旗下首個商業(yè)地產(chǎn)項目國貿(mào)360廣場，嚴(yán)格意義上講，最初也是一種簡單的追隨，項目引入多個國際快時尚品牌，掌握先發(fā)優(yōu)勢，快速占領(lǐng)空白市場，成為鄭州時尚潮流地標(biāo)。隨著運(yùn)營，國貿(mào)360廣場不斷地根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)市場格局以及人口構(gòu)成、消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行調(diào)整，盡量做到本土化、特色化。開業(yè)五年來，國貿(mào)360廣場立足花園路商圈穩(wěn)步發(fā)展并不斷提高，人氣也不斷提升，2014年經(jīng)營面積只有4萬平方米的國貿(mào)360廣場創(chuàng)造了全年近10億元的營業(yè)額，同比增長40%左右。
順勢而動，在河南地產(chǎn)的競爭中穩(wěn)步前進(jìn)
由于招商難、投資大、回報周期長等特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營難度與風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。早期，鄭州本土企業(yè)涉及商業(yè)地產(chǎn)的很少，多數(shù)是為了配合住宅而做商業(yè)。但隨著住宅市場低迷，告別黃金期，河南建業(yè)、新田、正弘等多個本土地產(chǎn)企業(yè)面對行業(yè)降溫，開始“華麗轉(zhuǎn)身”，紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)的拓展力度。
相對本土開發(fā)商的頻頻動作，升龍、萬達(dá)、華潤等外來開發(fā)商更如“虎狼之師”。截止至2015年一季度，鄭州已開業(yè)的購物中心項目總體量達(dá)到了280萬平方米。據(jù)DTZ的統(tǒng)計，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項目在5年內(nèi)有近900萬平方米的潛在供應(yīng)量，2015年是眾多項目積極籌劃和積累的一年，而未來兩年則是項目集中入市的時間段，將有約60%的項目進(jìn)入市場。眾人拾材火焰高，鄭州商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕越做越大的同時，也帶來同質(zhì)化、泡沫化加劇，遍地開發(fā)的商業(yè)項目讓地產(chǎn)商進(jìn)入殘酷競爭階段。
“市場經(jīng)濟(jì)往往是由先導(dǎo)者進(jìn)入，追隨者跟進(jìn)，引發(fā)同質(zhì)化無序競爭，進(jìn)入殘酷的紅海。然后再出現(xiàn)另一個先導(dǎo)者去尋找藍(lán)海進(jìn)入，再跟進(jìn)，再出現(xiàn)紅海這樣一個反復(fù)的過程。”在馮常生看來，鄭州目前的商業(yè)綜合體有幾十個，再加上未來巨大的投放量，這樣一個城市來講根本承載不了這么多，估計未來至少有一半的商業(yè)綜合體在開業(yè)兩年內(nèi)要倒閉關(guān)門。
在市場形勢的充分認(rèn)識和對競爭局勢的充分準(zhǔn)備的前提下，新田置業(yè)對于如何從競爭中脫穎而出，已有深刻認(rèn)識。“若想從巨大的供應(yīng)量中脫穎而出，做好商業(yè)地產(chǎn)，首先必須有恒心，不能祈求短期盈利”，據(jù)馮常生介紹，鄭州國貿(mào)360廣場一年有近10億元的銷售額，但凈利潤也就五六千萬。新田人并不追求短期有多大的回報，他們有足夠的耐心來慢慢發(fā)展，先形成包括建造、招商流程的標(biāo)準(zhǔn)化，再形成穩(wěn)定的商家，然后擴(kuò)展，再形成規(guī)模效應(yīng)。
馮常生說：“中國畢竟還是從一個欠發(fā)達(dá)國家向中等發(fā)達(dá)國家前進(jìn)這樣一個時代，城鎮(zhèn)化建設(shè)應(yīng)該在十年內(nèi)還是一個主要話題，所以未來的開發(fā)量還很大”，雖然中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)潮依舊可以揚(yáng)帆，盡管新田的規(guī)模效應(yīng)的形成需要一定數(shù)量的項目為基礎(chǔ)，但新田的擴(kuò)展卻毫不盲目。“隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展日趨成熟，就會從增量競爭轉(zhuǎn)到存量競爭，所以從增加增量到盤活存量這是一個必然的趨勢”，馮常生介紹，未來新田新增的增量不會是“簡單的蓋房子”，而是會“有自己的特色，要么賦予文化含義，要么提高科技含量，亦或突出生態(tài)效益等”。另外，新田置業(yè)會順勢而動，穩(wěn)步向持有型商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型，結(jié)合項目特色，盤活存量，逐漸取得更好的效益。
順應(yīng)未來，在商業(yè)地產(chǎn)的潮流中繼續(xù)前行
在談到十年后中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展高度時，馮常生坦言“不好預(yù)想”，但他認(rèn)為從產(chǎn)品到平臺，從生產(chǎn)商到服務(wù)商，商業(yè)地產(chǎn)最核心的是要思考人們的生活方式，要跟上時代的腳步。“沒有偉大的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”，這個時代需要亞細(xì)亞，亞細(xì)亞就非常紅火，但是后來的時代超越亞細(xì)亞了，如果亞西亞還是僅僅堅持著每天升升旗，走走步，微笑著服務(wù)，注定是要被淘汰的。
“倉廩實而知禮節(jié)”，物質(zhì)滿足之后，關(guān)注更多的就是精神。物質(zhì)缺乏的時代，就簡單地追求物質(zhì)，得到了物質(zhì)就快樂，精神問題也會隨之解決。“自改革開放以來，經(jīng)過30多年的發(fā)展，物質(zhì)已經(jīng)不是問題，所以我認(rèn)為，從商業(yè)角度來講，精神消費(fèi)應(yīng)該是未來十年的一個重大商機(jī)，誰能夠解決好精神的東西，誰就把控了社會的主流”。
“這個時候人們的消費(fèi)不僅僅是以物質(zhì)的這種性價比來進(jìn)行恒定，附帶了很多品牌的因素，精神的因素。”據(jù)介紹，國貿(mào)360廣場注重精神消費(fèi)，注重體驗，注重服務(wù)類產(chǎn)品，未來會增加餐飲、咖啡、美容、書店、展覽、沙龍等體驗型消費(fèi)品牌，讓消費(fèi)者親身參與，讓其成為一個有生活方式創(chuàng)新功能的場所。
“另一方面，互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)的影響會越來越大，未來商業(yè)地產(chǎn)需要關(guān)注合作、順時兩個趨勢。”馮常生說，互聯(lián)網(wǎng)與實體商業(yè)有各自的優(yōu)勢，面對其澎湃發(fā)展之勢，傳統(tǒng)企業(yè)不能回避，要主動觸網(wǎng)、融網(wǎng)，要將線上線下融合起來，因為人們還是喜歡一些實體店體驗服務(wù)的，而他們在互聯(lián)網(wǎng)又能盡可能壓縮流轉(zhuǎn)渠道，所以各種優(yōu)勢可以結(jié)合起來。順時主動融入互聯(lián)，跟它合作，這也是企業(yè)下一步的發(fā)展方向。
移動互聯(lián)網(wǎng)之后，中國互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)兩級分化：一波要讓人們的生活更加智能，另一波則滲透到傳統(tǒng)和實體行業(yè)，走向線下。如上所言，在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮里，不只有互聯(lián)網(wǎng)大佬的線上創(chuàng)新，也有傳統(tǒng)企業(yè)的線下逆襲，越來越多的地產(chǎn)商業(yè)也以不同形式加入互聯(lián)網(wǎng)大軍，相信新田置業(yè)會在新的發(fā)展浪潮里繼續(xù)遠(yuǎn)航。
轉(zhuǎn)自/贏商網(wǎng)新田置業(yè)總裁馮常生：精神消費(fèi)會是未來商業(yè)地產(chǎn)巨大商機(jī)
