【大河報·大河財立方】（記者 楊霄 實習生 牛子清 宋若旻 文圖）隨著鄭州發展的日新月異，商業在城市更新中的助推作用越發明顯。 近十年，鄭州商業體量高速擴容，商業地產開發商集中入市，城市消費熱情的高漲有目共睹。與鄭州商業發展黃金十年共同成長的新田商業，其進軍一線的商業格局正在形成。
新田360廣場上海康橋店懸掛滿旗、下水，定在初夏。4月16日，新田商業發布消息稱，經過7年投資、基建，這宗12萬平方米的購物中心的開業籌備基本就緒。這是該公司在上海市場投放的第二個大型商業體，它與華僑城店（2017年收購）一起，向滬上消費者呈現河南商業的代表作。同期，新田商業公布了籌備中的新一批門店清單，這包括鄭州象湖店、鄭州滎陽新田城店、開封小宋城店等。
此時的新田商業，正在駕馭實體購物中心模式，縱貫特大城市、省會城市、省轄市、縣域四級市場，在國內商界展現一代中原商業“新角兒”不同尋常的競爭力與品格。
新田商業啟動上海新艦，康橋店入夏開攻浦東
新田360廣場上海康橋店擬在近期開啟試營業。這一刻讓滬上消費者、河南觀眾久等了。
該店起源于2014年8月，新田集團在上海浦東新區周浦中心鎮購得一宗地塊。該店商業面積約12萬平方米，定位于區域級休閑生活購物中心。百度地圖上已清晰加載它的坐標：該店位于浦東新區秀浦路，與迪士尼一路為鄰。它所在區域中，云集了百聯東郊購物中心、宜家、紅星·美凱龍等商業項目，尤其與萬達廣場上海周浦店相隔僅1.3公里，二者必有近距戰。
4月16日，新田商業董事長田中飛在接受大河報·大河財立方記者專訪時稱，康橋店開業在即，標志著新田商業在上海市場布局的發展框架、資源稟賦已完成初構。
該店所在的浦東新區，是中國改革開放40年的發展前沿，也是當今國內商業經濟全球化接軌最發達、最活躍的土壤。新田在此生根，旨在探索對國內特大型城市核心商業區的打開方式，完善自身對不同類型城市或區域市場的開拓力及經營模式。
“出中原、闖上海”，這是迄今河南商界的第二例。而上一次，是上世紀末“野太陽”鄭州亞細亞在國內瘋狂擴張，開設了上海仟村百貨。怎奈寥寥幾年，它便隨亞細亞折戟而消失。
新田是冷靜的。
它非常清楚，由二線市場闖入一線市場，需審視其綜合能力、資源稟賦與新市場環境的適配性，至少要吸取仟村百貨的失敗教訓。在跨省開拓的初始期，它要逐點攻破、一店一役，而不是去“撒胡椒面”。
新田也是幸運的。
2017年，新田集團對上海市浦江鎮的O’mall華僑城商業中心進行了全資收購。該店商業面積約8.6萬平方米，收購價約15億元，現已更名為新田360廣場上海華僑城店。值得一提的是，該店與康橋店均在黃浦江東側，雖處上海不同的行政區，兩店相隔卻不足10公里，且商業體量相近。掌控此店后，新田同時接手了一套完整的門店經營班底。一語概括，華僑城店是新田可遇不可求的“練兵場”，但它遇到了。
接手華僑城店的3年，新田商業實施異地門店管控，對其團隊、商場運營模式、品牌整合能力、資金鏈等要素帶來多重挑戰。
田中飛坦言，該店遇到過經營風險和管理漏洞，也發生過損失。這是實體商企開啟跨區域經營要交的“入門學費”。3年實戰化歷練彌足珍貴。當前，華僑城店的物業租金價格較接手前已提漲50%~100%。門店經營面貌改觀、盈利能力提升，由此印證了新田商業對上海市場的認知度、上海團隊的成熟度在持續向好。
綜上來看，康橋店+華僑城店，即是新田商業在上海市場布局的基礎框架。這一刻，新田準備好了。
新田商業貫穿一至四線市場，駕馭購物中心橫向通吃
新田商業不是河南的頭部零售商，卻是駕馭購物中心業態的出色玩家。
創立15年的新田商業，真實的起步點是在2010年，它由4萬平方米國貿360廣場購物中心（現名為新田360廣場鄭州國貿店）邁入了零售圈。
彼時，國內零售市場的購物中心雖昂揚崛起，卻無定式，消費市場的一線陣容仍是百貨店。鄭州市場所開設的一些購物中心，也多為百貨店改造版。因而，當新田由地產跨入零售業，以零起點打開購物中心業態，商界與坊間對這個“新手”無疑有諸多打量，更不缺有關它的各種段子。
比如，新田商業在新田置業的“尾盤”上起步，這是豪橫的接盤，還是無奈的自持？
比如，新田掙慣了地產界的“快錢”，是否真能忍受零售業細水長流的“薄利”？
比如，拿8萬平方米物業租給大商，在它旁邊開個小號商場做鄰居，“房東”新田在租賃合同中是否也簽下了“龍套”戲？
2015年，初出茅廬的新田商業給了河南商界一個驚訝：其一，它的首店活下來了，與隔壁大商門店完成了錯位，打出了令同業羨慕的單店運營指標；其二，新田360廣場許昌亨源通店開業，到河南第三大零售商胖東來的門上去尋“對手戲”，走出了品牌連鎖發展的第一步；其三，為數不多的人知曉了新田籌備“出中原、攻上海”的計劃。“江山代有才人出”，是那時商圈兒里對其成長速度的一聲感嘆。
而后，新田商業在2017年全資收購華僑城，在2018年開設南陽摩根店、鄭州綠地新都會B館、焦作武陟縣店，在2019年籌備鄭州綠地新都會A館、鄭州太康路店……新田駕馭購物中心業態，由國內一線市場至四五線縣域市場貫通布局，這是河南商企的第一次。
新田系能實現購物中心業態快速復制，它所沉淀的開發模式、標準化運營模式是什么？
“新田商業的開拓沒有定式，也沒有連鎖化運營標準。只有因地、因需求而異的單體項目打開方式。”這是田中飛的答案。
他稱，過往5年，新田商業外拓開店帶有特殊的偶發因素。如許昌店、焦作武陟店、鄭州太康路店等，多是機緣巧合促成投資。新田雖由零起步摸索購物中心業態，但在過往已充分認識到如百貨、超市業態標準化復制存在的缺陷。當下，國內消費市場環境已不能支撐零售商憑品牌優勢、標準化的跑馬圈地，同城的不同項目也是如此。就如將鄭州國貿店4萬平方米運營方案，全盤復制到二七商圈太康路店項目身上，沒有贏的可能。
此言不虛。過往5年市場需求端的諸多改變，是驅動國內實體商企對門店業態升級的根本。比如，消費者變用戶，持續與用戶互動，以獲得更高黏性；比如，網購消費成為常態化消費之一，線上+線下要更好地結合；比如，顧客進店的目的性越來越弱，要玩轉線下的體驗感。
田中飛對太古商業、恒隆集團的市場打法頗為欣賞∶“每選擇一個城市、一個項目，要立志為城市送上能代表品牌量級的一個代表作。”
由此，他對新田商業拓展模式的總結是，找準每個項目的定位，捕捉目標客群以及屬于他們的細顆粒度共性需求，走細分領域、精準服務，做小而精的項目。“駕馭非標準化的開拓與操盤，才是新田商業的真實能力。”
攻上精品化高階，新田商業完成獨立行走
新田商業“闖上海”想獲得什么？
在新田的“愿望清單”里，這包括專業人才的招攬、行業資本的引入、自有品牌的價值提升、合作品牌資源的擴容、綜合運營能力的升維等。這是國內商業資源布局所存在的顯性地域差所致，也是對所有商企最真實的誘惑。
當然，田中飛最看重的新田稟賦，不止門店貫穿國內一至四線市場，還有第一個精品化購物中心的樣本。鄭州綠地新都會A館，即是他期許的新作。
新田對購物中心這一行業的高階謀劃良久。
過往十年，新田商業在時尚消費領域玩得風生水起，門店贏得了不少城市年輕人的青睞，以此樹立了品牌定位與口碑。但是，它要聚攏、黏住更多的消費者，獲取更豐厚的利潤，僅經營一個消費客層遠遠不夠，它需在高、中、低不同的消費檔位開拓差異化的門店。不過，任一行業產品線的建立，由高向低“降維”易、由低向高“升維”難，零售業亦是如此。尤其在獲得國際化品牌認同這方面，新田付出了更多的“說服”成本。
當前，鄭州綠地新都會A館的籌建已至尾聲。它的定型與釋放，不僅將和既有的太康路店、國貿店，構成對鄭州高鐵商圈、二七商圈、花園路商圈的卡位布局，同時，三家門店也將打滿精品、時尚、清新時髦全客層，具備改寫百貨店統領鄭州高端消費20年歷史的可能。
另值得關注的是，鄭州綠地新都會店兩期項目的籌建，傳導商業、置地兩個業務單元在集團的經營權重或發生變化。
如田中飛所言，過往十年，集團地產業務幫助商業板塊完成了新生、培育、初長成。經鄭州綠地新都會店一役，新田商業完成了獨立行走，這包括商業品牌及門店運營的輸出。由此，“商業+地產”模式的實踐，催化新田集團形成了真正意義上的“雙輪驅動”。
事實上，新田商業與地產的獨立性且相互賦能，在其新增籌建項目“菜單”中已有清晰注解。
比如，開封小宋城店、鄭州花園北路店，是典型的輕資產運營+品牌輸出，與物業方合作項目；
比如，鄭州滎陽新田城店，是集團置地公司的自有物業供給；
比如，鄭州市白沙象湖店，是區域板塊對新田商業提出了投資需求，由此帶動新田置地對項目實現了“整箱開發”。
“新田的大本營在河南，未來三年的投資權重也在河南。”田中飛稱，在開拓上海門店后，該公司對合作品牌、專業人才、資本等核心要素引入將跨上新階梯，從而持續提升新田商業的核心競爭力與行業話語權。與此同時，無論是貫穿一線至四線的門店資源，還是全客層的經營體系結構，都能為新田商業帶來更好的商業估值。
從立足河南到布局全國，多項目的快速擴展，充分考驗新田商業“中樞”的統籌駕馭力，以及后臺資源的深度；新田商業打通了精品化路線，但高端品牌對其經營能力的升檔仍有審視，鄭州綠地新都會店、上海康橋店，這些都是田中飛在2021年度直面的挑戰和考驗，值得拭目以待。
一座城市的發展和當地商業繁榮有著密切聯系，河南的商業在過去30年間經歷了跌宕起伏的變遷，賦能城市運營，洞察消費趨勢、引領生活方式也是留給河南商業共同的課題。
見習編輯:楊志瑩 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉
