限購之下，商業地產不限購不限貸，城市綜合體作為最好的一種商業組合模式，日益火熱。很多開發商都認為商業地產已步入城市綜合體“唱主角”的時代，對其趨之若鶩；有不少地方政府也對城市綜合體一味看好，大開綠燈，不遺余力地促成。
據《大地產》不完全統計，目前在鄭州，正在開發的城市綜合體項目多達20家。大規模、大體量、全業態，一座座“城中之城”拔地而起，固然很大程度上改變了城市的面貌，可是鄭州作為一個二線城市，能夠消化得了這些綜合“巨無霸”嗎？已經落地的那些龐然大物，又面臨什么問題呢？
新城區暫遇冷
大體量、功能多樣，多為實力開發商傾力打造，多家著名品牌進駐，城市綜合體經常會成為一個區域甚至整個城市的地標性建筑或是城市名片。“更為重要的是可以拉動區域經濟，政府通過招商引資，吸引品牌開發商投資，既增加就業，又可以提高稅收，促進城市經濟快速發展，一舉多得。”河南省商業經濟學會常務副會長、秘書長宋向清說。
一般城市的新城區開發，政府規定必須有綜合體的配備，鄭東新區亦是如此，寶龍城市廣場早在2006年就開始進駐鄭東新區。對此，鄭州寶龍置業策劃部經理趙夫江說：“寶龍是通過政府的招商引資來到鄭東的，當時鄭東新區宣稱‘三年出形象、五年成規模’，寶龍也是看好鄭東的長期發展，再說當時的拿地成本也比較低。”
寶龍集團作為全國著名的品牌開發商，一直以開發商業城市綜合體為主業務，在各地都做得頗具規模，可是到目前為止，寶龍城市廣場人氣依然沒有旺起來，難道是寶龍看走了眼？對此，精工地產機構副總經理李志強分析說：“在新區建設城市綜合體，需要很長時間的培育期，逐步走向成熟，從長遠來看，綜合體具有很大的升值潛力。”據了解，目前寶龍集團在20個城市擁有不同開發階段的項目達25個，項目多位于二三線城市的“副中心”，地價不高，但是升值潛力大。在飽受市場質疑聲中，一些項目在挺過了“商業傷凍期”后，終于見到了陽光，陸續產生收益。如在2009年10月，寶龍福州城市廣場一層月租金達到了600元/平方米，十分火爆，較開業初期翻了近兩番，比周邊物業租金高出30%左右。
“我特別想對開發商說的是，做新區或是遠郊城市綜合體，必須緊隨區域規劃，除非你是特別有實力，耐得了寂寞，或者是有著自己的戰略規劃。常規來說，必須要逐步推進，隨著人氣的旺盛，業態逐步完善。一定要避免出現有場無市的困境。”宋向清說。
單售的危害
業內一直有個說法：“要是你錢不多，又沒經驗，還沒有專業的團隊支持，就和綜合體保持安全距離，別去碰它。”萬達集團、寶龍集團等商業地產大鱷都一直在宣稱：企業戰略是“只做城市綜合體開發”。城市綜合體能為開發商帶來巨大的利益，但必須看到，城市綜合體具有很大的操作難度，一般中小型開發商難以勝任。宋向清說：“資金、經驗、商業運營、追隨品牌客戶等，可以說缺一不可，不然很可能淪落為外表華麗的‘死城’。”
很多綜合體項目為了緩解資金壓力，最終變得“不死不活”。鄭州的長城康橋華城是一個最近的例子，住宅、寫字樓、商業街、大商場等業態全部具有，算是基本合格的城市綜合體組合，可是雖然地處黃金地段，商業街卻為何“活”不了？
對此，業界逐漸形成這樣的共識：如果綜合體的商業配備有商業街，那么商業街可以交給專業的商業管理公司去統一銷售和進行后期管理。“其實，那些以‘單售’為目標的項目，實在不能稱為‘綜合體’，只是形式上的相似，骨子里完全不同，只是對綜合體的一種簡單拷貝。”朝陽地產機構副總經理梅濤說。
專業能力的考驗
做綜合體，到底怎么樣才算專業呢？需要具備些什么呢？
其中之一應該是對于各種資源的有效運用。城市綜合體項目往往位于寸土寸金的城市黃金地段。那么，從綜合體物業價值的合理實現來看，城市地鐵資源是其應當充分利用的發展機會。這一點，河南西元置業有限公司（以下簡稱西元置業）算是牢牢地把握住了。2010年5月，西元國際廣場以首座地鐵物業的姿態面世。西元置業副總經理劉杰介紹說：“目前我們項目購物中心部分的意向簽約率已達200%，從簽約商家的品牌高度來看，均為國內外一線品牌商家，包括星美國際影城、周大生、百麗、綠茵閣、肯德基等大品牌。”
據朝陽地產機構分析，從城市資源的合理利用以及大型城市綜合體物業的良性運轉來看，對于地鐵沿線項目用地并不是很局促的地塊，應當充分做好項目物業組合的技術分析。充分利用城市中心區和地鐵資源，發展市場可行性較高的物業，如寫字樓對交通依賴性非常大。當然，基于綜合體物業的操作難度，在針對地鐵上蓋物業項目設計城市綜合體時，應根據該區域的特點，做好項目定位，而非將所有物業形式進行粗糙的“大糅合”。
綜合體如何平衡
城市綜合體之所以被稱為“城中之城”，因為它包含了眾多物業類型，基本具備現代城市的全部功能。綜合體項目業態按重要性排序應該是：商業(含商業街及購物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。一個成熟的城市綜合體，會擔負起城市中心應該擔的職責。如商業功能、商務辦公功能、酒店接待功能、休閑活動功能、其他公共商務活動功能、居住功能等。
按照業內最成熟的理論，一個標準的城市綜合體標志是持有物業的部分，萬達的自持率高達80%-90%。綜合體項目的人群是復合的、多元的，這就需要商業物業占主導，像深圳的華潤中心，一期開發的是大型購物中心萬象城，二期是酒店。商業是整個綜合體的立足之本；其次是酒店與寫字樓，住宅只是一個附屬產品。
“目前在鄭州，全部具備這些功能的城市綜合體很少，這與開發商的經濟利益有直接關系，贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發商通常不考慮。”河南財經政法大學教授、城市發展研究中心主任劉社說。在鄭州，不但是功能不齊全，開發順序也是完全顛倒過來的，就算是萬達廣場，似乎也是“客隨主便”，都是首先住宅、再而寫字樓，最后才是商業。對此，梅濤分析說：“開發城市綜合體必須結合城市經濟大環境、區域特點、項目特點，因地制宜，找出最合理最適合的開發模式，照搬其他地方的成功模式，未必在鄭州活得很好。”
