房產一直是人們最基本也是最重要的生活資料，如何正確地處分房產就顯得尤為重要。現就城鎮房產法定繼承之外的房產處分相關法律知識及幾點誤區做如下說明。
一、轉讓
（一）合法的房產轉讓
房產的轉讓是指房產的產權人將房產的所有權有償地轉移給他人，也就是人們通常說的“出售”。房產的轉讓首先要確定房產所有權的歸屬，房產一般歸個人所有，夫妻共同所有，其他組織所有。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：不動產（包括房產）物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外，故房產的所有權以登記為準。房產轉讓的過程中，應房產的所有權人（賣房人）和受讓人（買房人）簽訂合法有效的《房屋買賣合同》，然后買賣雙方依照合同履行各自的義務，其中最主要的就是交付房款和房產過戶的義務的約定。
（二）房產轉讓中的誤區
1.認為沒有房產證也可以轉讓房產。有的轉讓人雖在該房中居住多年，原購房款也已經交清，但尚未辦理房屋所有權證，在這種情況下就轉讓房產。根據《中華人民共和國合同法》的規定效力待定合同是指已經成立但是不完全具備法律所要求的效力要件，因此其效力是否發生還有待進一步確定的合同。這樣的《房屋買賣合同》就屬于效力待定的合同，只有轉讓人取得了房屋所有權證后該合同才會有效。
2.認為房產登記一個人名下，該個人就可以轉讓房產。許多房產只登記在一個人名下，但實際屬于夫妻共有財產。根據《中華人民共和國婚姻法》第十七條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，故房產登記在個人名下但實際屬于夫妻共有財產的，應該夫妻雙方共同處分，也就是《房屋買賣合同》的轉讓方應該是夫妻雙方。
3.《房屋買賣合同》簽訂后，房款付清，但因為暫不想過戶，認為讓轉讓方去公證處申請辦理一份委托買房的《委托書》買賣雙方就萬事大吉了。根據我國《民法通則》的規定，委托書是公民、法人委托代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為的法律文書。《委托書》中如受托人的權限過寬，如受托人可以隨意出售，這樣就可能損害轉讓方利益；如受托人不去辦理過戶，而轉讓方又去了外地，這就加大了過戶的成本。
二、抵押
（一）合法有效的房產抵押
房產所有權人可以為保證債務的履行為自己的房產（沒有權利限制）設定抵押權。根據我國《物權法》第一百八十七條、一百八十八條規定，抵押人以不動產作為抵押的，抵押權自辦理登記時生效。房產抵押雙方簽訂《房產抵押合同》后到房管部門辦理房產抵押登記后該抵押權才生效。
（二）房產抵押的誤區
1.以為把房屋所有權證和國有土地使用證給他人就是把房產抵押給了他人。房產抵押權不登記不生效。
2.以為房產登記在誰名下誰就可以抵押。如屬夫妻雙方財產需夫妻雙方共同抵押，如夫妻雙方離婚，離婚協議書、法院判決書、法院的調解書注明：該房產歸一方所有，但另一方有居住權，或者給他人設定了權利，該房產抵押仍需夫妻雙方同意或者其他權利人同意。
三、贈與，遺囑，遺贈扶養協議
（一）什么是贈與，遺囑，遺贈扶養協議
贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同；遺囑是遺囑人生前在法律允許的范圍內，按照《中華人民共和國繼承法》規定的方式處分其個人財產或者處理其他事務，并在死亡時發生效力的單方民事法律行為。遺囑人可以立遺囑將其個人財產指定由法定繼承人的一人或者數人繼承，也可以立遺囑將其個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人；遺贈扶養協議是指遺贈人與扶養人（包括集體組織）簽訂的，遺贈人將其全部或部分財產在其死后按協議轉移給扶養人所有，扶養人承擔對遺贈人生養死葬的義務。
（二）贈與，遺囑的誤區
1.生效。以為家庭成員之間簽訂一份協議，將房產給某個人就可以生效。合法有效的贈與要房產的所有權人（贈與人）與受贈人簽訂《房產贈與合同》。誤以為夫妻一方立一份《遺囑》就可以生效，如是夫妻共有財產，夫妻一方只能針對自己的產權份額立《遺囑》，《遺囑》在立《遺囑》人死亡時生效。
2.以為贈與人贈與房產要經過受贈人以外的其他子女的同意，贈與人如沒有債務無須經過他人的同意。誤以為《遺囑》不能變更，撤銷，《遺囑》是一種單方民事法律行為，可以變更，撤銷.
