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說到花園路商圈，把它形容為花園路商業(yè)帶似乎更為合適。南起紫荊山，北到農(nóng)業(yè)路，而且有繼續(xù)向北發(fā)展的潛力，分布了大商紫荊山百貨、正道花園商廈、正道中環(huán)、國(guó)貿(mào)360商業(yè)廣場(chǎng)、大商新瑪特鄭州總店和丹尼斯花園店，其間還有蘇寧電器、家樂福等商業(yè)項(xiàng)目。在短期內(nèi)，這個(gè)商業(yè)帶以突出的風(fēng)格和良好的業(yè)績(jī)成為商家下一步的搶灘之地。
個(gè)性化優(yōu)勢(shì)
客單價(jià)顯示消費(fèi)實(shí)力
“商圈”，也許只有從事商業(yè)的人，才會(huì)對(duì)這個(gè)詞感興趣，但它離我們的生活又那么近。紐約的曼哈頓，香港的尖沙咀，也是本土奢華生活的煙火之地，至今還封存著那些名媛、商梟、政界要人的城市往事，即使那只是一個(gè)時(shí)代的縮影，發(fā)達(dá)的商業(yè)也讓一個(gè)城市有了迷人的魅力。
成為一個(gè)高檔商圈至少要具備四個(gè)特質(zhì)，一是商圈要有一定的規(guī)模，二是要有國(guó)際性品牌進(jìn)駐，三是參與其中的發(fā)展商要有代表性，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有一定的品牌影響力和成功經(jīng)驗(yàn)，四就是輻射范圍要廣。短短兩年多的時(shí)間，花園路紫荊山商業(yè)帶已經(jīng)做到了。
還有更具有說服力的數(shù)據(jù)。丹尼斯花園店店長(zhǎng)劉永松說，花園路商圈的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，目前的客單價(jià)已經(jīng)相當(dāng)于丹尼斯人民店的70%到80%，來店客數(shù)也以40%至50%的速度增長(zhǎng)。一條馬路之隔的新瑪特總店一樓的奢侈品已經(jīng)成為銷售占比最大的一部分。比起繁華的二七商圈，這里已經(jīng)在格調(diào)和檔次上略勝一籌。2009年，這兩家成立不久的新店?duì)I業(yè)額總數(shù)已經(jīng)達(dá)到了12億以上。正道花園百貨相關(guān)負(fù)責(zé)人說，來這個(gè)商圈的消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)度很高，也更追捧新品，在意購(gòu)物環(huán)境，基于這個(gè)原因，商場(chǎng)更加注重會(huì)員的培養(yǎng)。
大商集團(tuán)鄭州地區(qū)集團(tuán)發(fā)展總監(jiān)李華偉說，花園路商圈最容易成為鄭州高端消費(fèi)的第一高地。
掀起2010年的鄭州百貨市場(chǎng)的品牌之爭(zhēng)
商圈需要擺脫“同質(zhì)化”，除了業(yè)態(tài)的豐富外，百貨商場(chǎng)的品牌多樣化也是重要一環(huán)。正因?yàn)槿绱耍{(diào)整品牌，成為花園路商圈今年的重頭戲。目前，這兩家商場(chǎng)內(nèi)到處可以看到大大的“OPENING SOON”。
2010年五一之前，新瑪特總店的品牌調(diào)整即將完畢，這是新瑪特總店開業(yè)一年以來第一次大型的品牌調(diào)整，總經(jīng)理孫亞杰說，經(jīng)過一年的經(jīng)營(yíng)，發(fā)現(xiàn)定位上還是有一些偏差，希望下一步再把商場(chǎng)的檔次拔高，招一些知名品牌。品牌檔次以成熟型的為主，適合的年齡層次比較寬泛。而且，今年的營(yíng)銷不走去年的路子，不追求大客流，而是提高客單價(jià)，培養(yǎng)高端客流。
而丹尼斯花園店也將在五一之前完成一次大型品牌調(diào)整，“涉及100多個(gè)品牌，有三分之一的品牌都是之前鄭州市場(chǎng)上沒有過的。”丹尼斯花園店店長(zhǎng)劉永松說。據(jù)悉，丹尼斯花園店的此次品牌調(diào)整，將淘汰掉30個(gè)左右的品牌。這樣的一個(gè)淘汰力度對(duì)一個(gè)百貨商場(chǎng)來說，并不算小。但是作為一個(gè)正在迅速上位的新店，強(qiáng)硬的手段似乎又是必不可少的。
卡地亞目前鄭州只有兩家店，第一家是丹尼斯人民店，第二家就選在了花園路上的正道花園百貨。奢侈品對(duì)此地的青睞可見一斑。
正是因?yàn)榱己玫纳倘Φ鬃樱瑢?duì)于品牌招商的優(yōu)勢(shì)，新商場(chǎng)的品牌調(diào)整帶動(dòng)了這個(gè)商圈其他百貨商場(chǎng)品牌結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整，將成為2010年鄭州百貨業(yè)品牌結(jié)構(gòu)更新的重要陣地。
商家借力優(yōu)勢(shì)明顯
商家在節(jié)假日大戰(zhàn)時(shí)，也會(huì)打“商圈牌”。餐飲、娛樂、休閑等行業(yè)的聯(lián)合為商圈贏得了更多的忠實(shí)“粉絲”。
紫百總經(jīng)理鞏玉梅認(rèn)為，不管從品牌上還是從經(jīng)營(yíng)模式上來說，花園路商圈走的是與周邊的其他商圈互補(bǔ)的路子，增加了娛樂比重，各商場(chǎng)個(gè)性化定位區(qū)分明顯。
正是因?yàn)樯倘�(gè)性鮮明，花園路商業(yè)帶形成以后，原有的老商場(chǎng)，比如紫百、正道花園和中環(huán)百貨，不但沒有被分流客流，銷量反而提高不少。去年年底，永樂家電在大商國(guó)貿(mào)店對(duì)面開業(yè)，幾乎沒有經(jīng)過養(yǎng)店期，而步入健康運(yùn)營(yíng)階段。
夯實(shí)高檔消費(fèi)的底子
高檔消費(fèi)的硬傷——交通
大商集團(tuán)鄭州地區(qū)集團(tuán)發(fā)展總監(jiān)李華偉說，交通，是高檔消費(fèi)的硬傷。在被稱為“堵王”的花園路上經(jīng)營(yíng)百貨商場(chǎng)，感受尤其深刻。
店長(zhǎng)劉永松家住21世紀(jì)社區(qū)，每天早晨到花園路農(nóng)業(yè)路口開車至少要40分鐘。
新瑪特總店去年幾次大型營(yíng)銷活動(dòng)造成花園路長(zhǎng)達(dá)數(shù)小時(shí)的擁堵，讓有車一族產(chǎn)生消費(fèi)畏難情緒。
去年，相關(guān)部門為解決花園路擁堵問題，實(shí)行的花園路農(nóng)業(yè)路交叉口全面禁左，百米內(nèi)禁停。雖然對(duì)交通問題有了緩解，但對(duì)位于花園路農(nóng)業(yè)路口的兩家百貨商場(chǎng)并不算是利好消息。
消費(fèi)者丁先生形容，每逢上下班高峰，從紫荊山開車去那兩家商場(chǎng)，“幾乎成了不可能順利完成的任務(wù)”。
李華偉說，商圈車位不夠用，車輛排隊(duì)等停車，直接導(dǎo)致商圈的行車不暢，公交線路扎堆，各種因素匯集，造成道路交通擁堵，僅僅依靠地面交通管制來解決問題看來有難度。
政府部門要從商圈定位著手解決交通困局，因?yàn)樯倘Χㄎ恢苯記Q定消費(fèi)人群，而消費(fèi)人群也直接決定了交通形勢(shì)。同時(shí)，也要加強(qiáng)交通模式、管理模式等軟件方面的配合。花園路商圈還不像二七商圈那樣，屬于名片式的商圈，要想打開知名度，作為出城要道，擁堵的道路對(duì)吸引外地客流是一個(gè)制約。
一邊擴(kuò)容一邊安撫
對(duì)于有車族來說，沒有誰愿意在瘋狂大采購(gòu)之后，拖著酸痛的雙腿，拎著大包小包一大堆東西擠公交，或是經(jīng)歷伸手半天攔不到一輛出租車的窘境。因此，開車購(gòu)物還是有車族在周末大采購(gòu)的首選方式。
停車難現(xiàn)象已經(jīng)成為影響商場(chǎng)客流量的重要因素。在商業(yè)專家看來，停車服務(wù)質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到顧客對(duì)商家的最初和最終印象。停車好比打仗，目前花園路商圈停車位遠(yuǎn)沒有滿足購(gòu)物需求。硬件條件限制，讓商家不得不想盡各種辦法積極擴(kuò)容。
丹尼斯花園店的地下停車位約有5000平方米，為了滿足節(jié)假日客流的增多，一些商場(chǎng)開始“利用”周邊停車資源。丹尼斯花園店已經(jīng)和周圍的幾家單位協(xié)商，周末時(shí)可以用他們的停車位，同時(shí)，動(dòng)物園的地下停車場(chǎng)也在建造。
新瑪特總店地下兩層都可以用來停車。雖然前期已經(jīng)考慮到了停車位問題，但一旦面對(duì)大型促銷活動(dòng)，停車位仍然緊張。總經(jīng)理孫亞杰說，對(duì)于受硬件條件制約，如果無法在短期內(nèi)大量增加停車位，升級(jí)服務(wù)也能贏得消費(fèi)者的信賴。外地的一些商場(chǎng)會(huì)把停車服務(wù)升級(jí)。一些定位高端的百貨商場(chǎng)不僅預(yù)留出充足的停車位，而且開始在地下車庫(kù)里引入專業(yè)汽車美容店，車位引導(dǎo)就由原先的保安式改成了禮儀引導(dǎo)，提升車位的利用效率。
李華偉說，和二七商圈老的物業(yè)相比，花園路商圈的商家已經(jīng)盡力，外地的一些商圈曾經(jīng)嘗試政府引導(dǎo)各部門，提倡公共交通，提升消費(fèi)環(huán)境的綜合提升，也會(huì)減輕停車位缺口帶來的壓力。畢竟，停車位再擴(kuò)容趕不上車輛的遞增速度。世界上很多著名的商業(yè)中心附近都基本不允許停車。如倫敦的牛津街、紐約的第五大道等，消費(fèi)人群都是把車停靠在距離較遠(yuǎn)的地方，然后乘坐公共交通工具前往。而香港的中環(huán)一帶，除ICC之外，很多購(gòu)物中心根本不給建停車位，但中環(huán)并沒有因?yàn)槿鄙偻＼囄欢绊懮虡I(yè)氛圍。
搶灘，考驗(yàn)判斷力
密集的人口、城市不斷拓展以及高檔的消費(fèi)潛力，讓花園路紫荊山商業(yè)帶的區(qū)域價(jià)值被越來越認(rèn)同。未來的這個(gè)商圈，有香港新世界、 銀泰百貨入駐，此外，藍(lán)堡灣還將引進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目。
除此之外，業(yè)內(nèi)有消息稱，對(duì)于下一步進(jìn)駐的選址，一些商家紛紛看中了目前在農(nóng)業(yè)路農(nóng)科院附近的地段。對(duì)于商家搶灘，聽聽商圈里的商家怎么說。
李華偉：隨著土地成本的繼續(xù)升高，商業(yè)將會(huì)向高檔化發(fā)展。因?yàn)椋挥懈吒郊又档纳唐凡拍艹惺芨邇r(jià)租金。但如果這個(gè)商圈全部都發(fā)展高檔商業(yè)，那么就會(huì)弱化商業(yè)的多樣性，加劇商業(yè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力。政府應(yīng)從政策導(dǎo)向性來把握土地成本和商業(yè)附加值之間的平衡穩(wěn)定。
孫亞杰：成功的經(jīng)營(yíng)只能借鑒不能復(fù)制，花園路商圈消費(fèi)潛力巨大，但是目前的影響力和實(shí)際消費(fèi)需求還不能像二七商圈那樣具有強(qiáng)大的輻射力。商家要入駐的話，一定要有一定的思想準(zhǔn)備，如何度過養(yǎng)店期。
劉永松：現(xiàn)有條件限制不適合短期內(nèi)再引進(jìn)更多的商家。現(xiàn)在新開商場(chǎng)具有一定局限性，不可能再這么密集地在一起，應(yīng)該往北再延伸。這里氛圍雖然好，但是很多問題都會(huì)出來。像二七商圈那樣短期內(nèi)在這么近的距離再度密集多的商家，會(huì)受到很多因素的限制。