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城市走向，是城市發(fā)展的魔術(shù)棒，方向所指，點(diǎn)石成金，化腐朽為神奇。
就鄭州而言，城市走向魔術(shù)棒先向北指，城區(qū)迅速越過(guò)北環(huán)，房?jī)r(jià)飆升比肩市區(qū)。繼而魔術(shù)棒東指，城區(qū)順利漫過(guò)“天塹”老107國(guó)道，鄭東新區(qū)至今仍執(zhí)鄭州房?jī)r(jià)牛耳，蔭及中牟、開(kāi)封房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。
鄭州的下一個(gè)城市走向是什么？誰(shuí)能把握樓市下一個(gè)先機(jī)？去年以來(lái)，鄭州樓市新一輪投資熱點(diǎn)選擇，給市場(chǎng)提供了一個(gè)隱約可見(jiàn)的、可供參考的方向。
城市新走向隱約可見(jiàn)
2009年鄭州樓市有很多“想不到”。除了上半年嚴(yán)重緊縮，下半年極度膨脹之外，另一個(gè)“想不到”是，鄭州郊區(qū)大盤(pán)紛紛風(fēng)生水起。這一年，他們當(dāng)中無(wú)論是剛剛嶄露頭角的新秀，還是早幾年先行一步的老兵，市場(chǎng)表現(xiàn)都十分搶眼。他們包括最新上市的怡豐•森林湖，市場(chǎng)先行者清華•憶江南、思念•果嶺山水和新鄭龍湖板塊的龍泊圣地。除了他們之外，即將面試的洞林湖·新田城項(xiàng)目，以及中牟縣區(qū)板塊、雁鳴湖板塊也都受到市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注。一時(shí)之間，城郊、生態(tài)、大盤(pán)的標(biāo)簽成為鄭州樓市的流行語(yǔ)。而開(kāi)盤(pán)遭搶購(gòu)，洋房單價(jià)五六千元等，在這些城郊大盤(pán)一再上演。 生態(tài)城，可能性和現(xiàn)實(shí)性
但市場(chǎng)疑問(wèn)也隨之而來(lái)：這種流行會(huì)成為一種新趨勢(shì)嗎？他們是市場(chǎng)大潮下的乘勢(shì)而起，還是自身?xiàng)l件成熟的順勢(shì)而動(dòng)？他們會(huì)成為鄭州城市走向的下一個(gè)方向所指嗎？他們是蘊(yùn)含著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的潛力股，還是會(huì)成為曇花一現(xiàn)的投資陷阱？
從鄭州市中心出發(fā)，驅(qū)車(chē)50分鐘左右，基本能順利抵達(dá)鄭州周邊的幾個(gè)郊區(qū)大盤(pán)。這種交通上的區(qū)位和時(shí)間方面的限制，使得城郊大盤(pán)基本上被歸于旅游地產(chǎn)及第一套和第二套居所之間的概念。
顯然，這種產(chǎn)品的客戶群是先期逃離城市中心的先富人群。問(wèn)題是，這些人足以支撐城郊大盤(pán)的現(xiàn)金流嗎？城郊大盤(pán)號(hào)稱(chēng)能“抵御通脹”的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)究竟在哪？
能代表城市走向的發(fā)展趨勢(shì)，必然有充沛的動(dòng)力源支撐，否則難以形成長(zhǎng)期規(guī)模，也就不能稱(chēng)得上走向選擇。比如北區(qū)的消費(fèi)推動(dòng)，比如鄭東新區(qū)的規(guī)劃引導(dǎo)。業(yè)界認(rèn)為，這種新的城郊大盤(pán)發(fā)展的支撐力，來(lái)自于城市化發(fā)展規(guī)律內(nèi)在的推動(dòng)。
城郊大盤(pán)的統(tǒng)一標(biāo)簽是生態(tài)住宅。當(dāng)城區(qū)日趨擁堵、空氣質(zhì)量日益惡劣之時(shí)，城郊的藍(lán)天白云和青草鳥(niǎo)鳴成為都市人難以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。當(dāng)然，后者也成了郊區(qū)大盤(pán)獨(dú)具特色的價(jià)值點(diǎn)。
在日前河南商報(bào)舉辦的一個(gè)主題論壇上，來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的專(zhuān)家表示，郊區(qū)化是國(guó)外發(fā)達(dá)地區(qū)城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。當(dāng)城市現(xiàn)代化步伐越來(lái)越快，必然導(dǎo)致中心城區(qū)的高容積率和高房?jī)r(jià)，市中心的生活質(zhì)量將逐漸下降，交通和商業(yè)優(yōu)勢(shì)將逐漸喪失，進(jìn)而誘使城市居民發(fā)生從進(jìn)城到出城的轉(zhuǎn)變。此時(shí)，郊區(qū)化居住的浪潮將勢(shì)不可當(dāng)?shù)氐絹?lái)。
專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)鄭州而言，這個(gè)過(guò)程正在發(fā)生。河南財(cái)經(jīng)學(xué)院城市發(fā)展研究中心主任劉社表示，城市化進(jìn)程分為三個(gè)階段：城市化水平在30%以下時(shí)為初期階段，城市化水平在30%到60%之間時(shí)為中期階段，城市化水平超過(guò)60%后為后期階段。發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)是，城市發(fā)展進(jìn)入后期階段，市中心已經(jīng)人滿為患，人們開(kāi)始向市外逃離。
2008年年底，鄭州市的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到了62.3%，劉社說(shuō)，這意味著，鄭州正在向城市化后期階段轉(zhuǎn)化。這時(shí)候，城市里生活品質(zhì)下降，地價(jià)飛漲，公司效益下降，所以人們開(kāi)始外逃。
這種理論上的解釋使得生態(tài)城的居住模式在現(xiàn)階段成為可能。但在大多數(shù)鄭州市民看來(lái)，生態(tài)化居住仍然離他們有些遠(yuǎn)。除了養(yǎng)老居所、短期度假居所、投資產(chǎn)品之外，生態(tài)城能成為普通市民的日常居所嗎？
田園城市聽(tīng)起來(lái)很美？
劉洪是一家廣告公司的創(chuàng)意總監(jiān)，畢業(yè)四年之后，他的年收入在10萬(wàn)元左右。作為典型的白領(lǐng)一族，追求生活品質(zhì)的他希望自己的第一套住房能滿足環(huán)境、交通方面的要求。劉洪說(shuō)，他現(xiàn)在買(mǎi)房陷入兩難境地：在市區(qū)內(nèi)買(mǎi)房，交通狀況糟糕，空氣質(zhì)量不佳；在城郊大盤(pán)買(mǎi)房，交通時(shí)間成本太高，配套不完備，房?jī)r(jià)也高得離譜，不適合首次置業(yè)。前幾天劉洪在省會(huì)某報(bào)上看到一個(gè)關(guān)于鄭州建田園城市的專(zhuān)題報(bào)道，對(duì)這種居住方式非常中意，他給鄭州購(gòu)房咨詢中心打來(lái)電話詢問(wèn)，他有沒(méi)有可能近期實(shí)現(xiàn)田園城市的夢(mèng)想？
事實(shí)上，劉洪的居住難題，正是不少購(gòu)房者面臨的共同問(wèn)題。而田園城市思路對(duì)于解決這個(gè)問(wèn)題確實(shí)提供了一個(gè)很好的借鑒。新田置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人董學(xué)鵬先生近日也癡迷上了對(duì)田園城市的研究，他說(shuō)，田園城市是兼有現(xiàn)代城市和鄉(xiāng)村自然的理想城市，為健康﹑生活以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會(huì)生活，使人們不僅享受到城市中的便利和繁華，又能享受到自然的生活方式。在現(xiàn)代化的今天，田園城市這種理念，是對(duì)生存環(huán)境的另一種思考，也是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)和終極目標(biāo)。董學(xué)鵬說(shuō)，田園城市在國(guó)外經(jīng)過(guò)100多年的實(shí)踐，到了今天，已經(jīng)得到世界的認(rèn)同，并且有了成熟的經(jīng)驗(yàn)，這為中國(guó)建設(shè)田園城市提供了很好的基礎(chǔ)。
田園城市是現(xiàn)代化城市生活和田園生態(tài)的結(jié)合體。顯然，這種城市模式只能在新城區(qū)實(shí)現(xiàn)。由于田園城市要求的低密度住宅和現(xiàn)代化配套和諧統(tǒng)一，投入大、周期長(zhǎng)而效益低，注定不會(huì)成為目前大多數(shù)城市建設(shè)的首選。
雖然困難重重，但令劉洪興奮的是，在鄭州已經(jīng)有人愿意為建設(shè)田園城市邁出第一步。而且，在未來(lái)的兩年間，第一批體驗(yàn)者將率先成為田園城市的居民。
鄭州的堪培拉之路還有多遠(yuǎn)
國(guó)際上田園城市的現(xiàn)成案例不多，澳大利亞首都堪培拉是其中難得的典范。早在四年前新田公司就開(kāi)始了對(duì)田園城市的研究，當(dāng)時(shí)新田置業(yè)還特意組織到堪培拉實(shí)地考察。
作為一家房地產(chǎn)公司，新田置業(yè)如此關(guān)注田園城市的建設(shè)細(xì)節(jié)似乎有些好高騖遠(yuǎn)。但這一切都來(lái)自于新田置業(yè)一個(gè)長(zhǎng)達(dá)18年開(kāi)發(fā)周期和6萬(wàn)人口居住的超大型社區(qū)的宏大項(xiàng)目。這個(gè)名為洞林湖·新田城的項(xiàng)目，位于中原西路南側(cè)，從市政府位置出發(fā)開(kāi)車(chē)需要25分鐘。這是一個(gè)以田園式城市形態(tài)規(guī)劃的小城，集合住宅、商業(yè)、旅游、教育、農(nóng)業(yè)、度假六大功能于一體，希望形成多中心、組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的城鄉(xiāng)空間布局，既有優(yōu)美的田園風(fēng)光，也有強(qiáng)大的現(xiàn)代化功能。
據(jù)說(shuō)這一項(xiàng)目總投資額要超過(guò)50億元，而且投資周期如此之長(zhǎng)，足以令國(guó)內(nèi)頂尖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商望而卻步。但促使新田置業(yè)最后下定決心的，正是公司的堪培拉之行。
堪培拉沒(méi)有高層建筑，沒(méi)有擁擠的房屋，沒(méi)有密如蛛網(wǎng)的街道，沒(méi)有車(chē)水馬龍的交通，沒(méi)有燈紅酒綠、晝夜不息的商業(yè)區(qū)、娛樂(lè)區(qū)。堪培拉整座城市環(huán)繞著河流、丘陵和叢林，到處是蔥蘢的生命，到處彌漫著植物的氣息。新田•生態(tài)城所在地塊簡(jiǎn)直就是堪培拉地形的再現(xiàn)。堪培