房子不僅可以居住，對于很多人來說，還可以抵押換取現金，用來投資或應急。早在1999年1月1日，鄭州市政府就頒布實施了《鄭州市房地產抵押管理辦法》(下稱“老辦法”)。當時《物權法》、《鄭州市房屋登記條例》等法律法規均未實施，時過境遷，“老辦法”已經不能適應目前的需求了。
昨日，記者從鄭州市法制辦公室獲悉，鄭州市正在制定新的《鄭州市房地產抵押管理辦法》(以下稱“新辦法”)。“新辦法”(詳見鄭州市人民政府門戶網站：http://www.zhengzhou.gov.cn/)的征求意見稿正在面向社會公開征求意見。您對新辦法有何意見和建議，可以通過以下方式向鄭州市法制辦反映：傳真：0371-67446680;電子信箱：fzjfgc@126.com;通信地址：鄭州市中原西路233號鄭州市人民政府法制辦公室法規處(郵編450006)。征求意見的截止日期為12月10日。
【解讀】3類房地產可抵押，7類房屋不能抵押
“新辦法”規定，三種情況下可以設定抵押，分別為：取得房屋所有權證的房屋;依法辦理預告登記的預購商品房;符合房地產轉讓法定條件的在建工程。這三種情況和老辦法相比并沒有太大差別。只不過，由于1999年之前沒有商品房預售制度，所以“老辦法”對第二種情況的描述為“取得期得所有權的房屋”。
在我國，商品房產權和土地使用權是不可分離的，沒有土地使用權，土地上的房屋產權也就無從談起。因此“新辦法”規定：“以房產抵押的，該房產占用范圍內的土地使用權一并抵押;未一并抵押的，視為一并抵押”，“以在建工程已完工部分抵押的，其占用或者分攤的土地使用權一并抵押”。
“新辦法”還對不能抵押的房地產進行了規定，共分為7類，具體包括：權屬有爭議且已異議登記的房地產;教育、醫療衛生設施和其他社會公益設施;列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物;被依法查封或以其他形式限制轉讓的;依法公告已列入政府征收范圍內的;土地使用權設立抵押后的在建工程及建成的建筑物;法律、法規、規章規定禁止抵押的其他情形。
一棟房產能抵押多少錢，這應該由誰說了算?
“老辦法”規定：“房地產抵押，必須經具有法定相應評估資格的評估機構評估價格。購買的預售房屋以預售合同中載明的價格為準。”就是說，房子能抵押多少錢，只能由評估機構說了算。這就很容易導致評估機構權力尋租，作出與房屋實際價值不符的評估。
“新辦法”規定：“設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產價格評估機構評估確定。”這就為抵押雙方提供了多種選擇的機會。協商不了，可以請評估機構幫忙;對評估機構的評估結果不認可，雙方可以再商量。
對于房地產抵押所擔保的債權，“新辦法”規定：“不得超出房地產的價值”，如果“房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額”。
這樣的話，同一棟房子就可以設立兩個以上的抵押權。為了保障債權人的權益，“新辦法”規定，“同一房地產設立兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設立的抵押情況告知抵押權人”，“抵押期間，抵押人未經抵押權人書面同意，不得轉讓抵押房地產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。
【新規】抵押多少錢，可評估，也可商量
【提醒】抵押小孩的房產，需要寫個保證
現在許多家庭都給子女甚至孫子孫女提前購置了房產，這些房子的小主人由于尚未成年，在法律上還沒有獨立的民事行為能力，那么家長若想抵押未成年孩子的房子，應該遵從哪些規定呢?
“新辦法”規定，“抵押人為未成年人的，辦理抵押登記時，監護人應當提供經公證的為保護未成年人利益的書面保證”。也就是說家長要想抵押在孩子名下的房產，必須寫一份保護孩子利益的書面保證，并經過公證。
除了未成年人之外，還有一部分人，因為智力和精神等問題，不具備或不完全具備民事行為能力，抵押此類人所有的房屋，“新辦法”規定：“監護人應當提供人民法院的鑒定證明和經公證的為保護被監護人利益的書面保證。”
【釋疑】抵押后的房產咋處置?
生活當中，有些已經把房子抵押出去的房主，又把房子賣給了第三方;有的房子抵押已經到期，債務沒有清償，房主仍然占著房子。此類糾紛在生活中并不少見。那么抵押出去的房產，其占有、管理和處分權利歸誰呢?“新辦法”對此進行了詳細規定。
在“抵押房地產占有”方面，“新辦法”規定，“由抵押人占有與管理。抵押人應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的約定監督、檢查抵押房地產的狀況。”
在“轉讓”方面，“抵押期間，抵押人轉讓被抵押的房產，必須經過抵押權人同意”，在房產轉讓以后，抵押人“應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”，“轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償”。
因國家建設需要，已設立抵押的房地產被列入政府征收范圍的，“新辦法”規定，“抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押物，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同”。
在什么情況下，抵押權人有權要求處分抵押的房地產呢?“新辦法”規定了五類情形，包括：債務履行期滿，抵押權人未受清償的;抵押人死亡或者被宣告死亡，而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;抵押人被依法宣告解散或者破產的;抵押人違反法律、法規規定或合同約定，擅自處分抵押房地產的;法律規定或者抵押合同約定的其他情形。
盤活房產 增加收益
一棟房子，少說價值幾十萬元，多則價值上百萬元，甚至上千萬元。這么一大筆資產，就讓它趴在那里不動著實可惜。在我們身邊，有許多人將房產抵押給銀行，利用貸款來進行投資理財，所獲頗豐。
據業內人士介紹，一般來講，銀行涉及房屋的貸款主要有兩種：按揭貸款和抵押貸款。抵押貸款，是將已有房產抵押給銀行，由銀行借你一筆資金，又稱二手房抵押。對于如何盤活手中的房產，業內人士向記者介紹了兩種方式：
對于有房無貸者，可靈活運用房產抵押貸款。例如有位客戶在3年前全款購買了一套商用房，如今因為做生意，手頭資金有些緊張，因此很后悔當初未采用按揭貸款的方式買房。他通過抵押貸款，將房子抵押給銀行，取得了50萬元資金，渡過了資金緊張的難關。
如今，不少銀行都針對個人推出了授信制度，即銀行對房產進行評估后，按照房屋市值的一定比例給客戶授信，在授信期限內，只要客戶貸款額度未超過授信總額，就可以循環貸款。客戶申請授信一次，可以多次貸款。
對于已經將房子抵押給銀行的朋友，也可以再次盤活。如一位客戶5年前按揭買了一套商用房，當時房子總價30多萬元，他貸款20萬元，貸款10年。這位客戶想投資，但苦于沒有閑余資金。他先將剩余房貸全部還清，然后請銀行重新評估房產后再申請抵押貸款。由于最近幾年房價漲得很快，房子重新評估后價格已升至80多萬元，通過抵押貸款，他從銀行獲得了50多萬元資金。他用這50多萬元進行投資，如今已凈賺10多萬元。
業內人士告訴記者，抵押房產貸款投資，當然也面臨較大的風險。首先要確保投資的安全性，其次要確保投資收益高于貸款利率。這要求投資者有一定的風險鑒別、掌控能力，還要掌握一定的投資技巧。
