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提要：為了更直觀的展現(xiàn)2014年鄭州樓市表現(xiàn)，預(yù)測(cè)2015年的市場(chǎng)走勢(shì)，鄭州新浪樂居重磅策劃大型訪談《遠(yuǎn)見2015品牌房企巡禮》，采訪團(tuán)隊(duì)深入房地產(chǎn)公司、走近房企高管，強(qiáng)力打造一場(chǎng)異彩紛呈的樓市饕餮！以下為新田集團(tuán)總裁馮常生的采訪內(nèi)容：
限購(gòu)限貸取消、央行降息等利好政策，使得2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)懸念叢生，雖然整體成交量相比去年下滑兩成多，但住宅均價(jià)成功破九仍然引得一陣高呼。回顧整個(gè)2014年的市場(chǎng)表現(xiàn)，新田集團(tuán)總裁馮常生總結(jié)為“低開高走，驚喜連連”。據(jù)他透露，洞林湖新田城銷售較佳，全年業(yè)績(jī)達(dá)到預(yù)期120%。“2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)新常態(tài)、新主流。”他稱。
圖為新田集團(tuán)總裁馮常生
香港樓市超越量的增長(zhǎng) 內(nèi)地房企對(duì)專業(yè)度重視不夠
2014年12月份，馮常生曾前往香港進(jìn)行行業(yè)交流。談及他對(duì)香港樓市的印象，他表示：“香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超越量的增長(zhǎng)階段，達(dá)到質(zhì)的增長(zhǎng)階段。而內(nèi)地還處于量的增長(zhǎng)階段。”據(jù)他觀察，香港房地產(chǎn)企業(yè)非常注重專業(yè)度，在房地產(chǎn)的分析、研判等方面非常精藝。相比之下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著更大機(jī)會(huì)，資源導(dǎo)向和管理導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)的效益幫助更大。“這樣使得大家對(duì)專業(yè)度重視不是太夠。”他說(shuō)。
馮常生表示，香港樓市和內(nèi)地樓市之間有較大互補(bǔ)空間。他認(rèn)為，香港樓市在商業(yè)、人才、資金方面有些過(guò)剩，而內(nèi)地有很大空間。從這個(gè)角度來(lái)看，內(nèi)地房地產(chǎn)增長(zhǎng)空間更大，但房地產(chǎn)企業(yè)不是像以前那樣持有草莽意識(shí)，而應(yīng)做有思想的企業(yè)。
2014樓市驚喜連連 新田城業(yè)績(jī)超預(yù)期兩成
重新回到鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的話題，當(dāng)記者問起對(duì)市場(chǎng)的總結(jié)，他笑稱：“依然在噴爆，還沒去思考。”
“整個(gè)2014年，低開高走，驚喜連連。”馮常生進(jìn)一步表示，上半年形勢(shì)不太理想。全國(guó)各大一線城市銷售量、房?jī)r(jià)均有下降，相對(duì)而言鄭州變動(dòng)不大。“河南是個(gè)避風(fēng)港。”他稱，鄭州擁有巨大人口基數(shù)，有很多潛力空間。同時(shí)，市場(chǎng)前期供需基本達(dá)到平衡，因而鄭州在2014年上半年沒有受到太大影響。進(jìn)入下半年，通過(guò)國(guó)家解除限貸限購(gòu)、央行降息等一系列利好政策，對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)生刺激，從而驚喜連連。“很多房企在下半年收益都要比上半年好很多。”他稱。
具體到新田集團(tuán)旗下項(xiàng)目，市場(chǎng)表現(xiàn)也較為樂觀。馮常生透露，洞林湖新田城整個(gè)2014年的業(yè)績(jī)達(dá)到預(yù)期120%。“我們是以凈回款為計(jì)算單位，并不是合約額。2014年公司情況還是很不錯(cuò)的。”他強(qiáng)調(diào)。
營(yíng)銷是公司的驚險(xiǎn)一跳 全民營(yíng)銷意非在“銷”
2014年的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷新招層出不窮，從電商到微端營(yíng)銷，無(wú)不體現(xiàn)了當(dāng)下開發(fā)商的觀點(diǎn)革新與營(yíng)銷活力。具體到新田集團(tuán)而言，同樣也在嘗試創(chuàng)新。2014年7月底，新田集團(tuán)推出全民“合伙人”平臺(tái)，試水全民營(yíng)銷。
對(duì)于這一做法，馮常生表示并非單純?yōu)榱舜龠M(jìn)銷售，“全民營(yíng)銷是通過(guò)這種方式更好地完善產(chǎn)品。”他稱。在馮常生看來(lái)，營(yíng)銷向來(lái)是公司龍頭，是公司產(chǎn)品價(jià)值最驚險(xiǎn)的一跳。跳過(guò)去，產(chǎn)品就會(huì)實(shí)現(xiàn)價(jià)值；跳不過(guò)去，就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。幾年來(lái)，新田集團(tuán)一直把營(yíng)銷定位成公司的龍頭，并以營(yíng)銷龍頭帶動(dòng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)以及后臺(tái)支持。
簡(jiǎn)言之，全民營(yíng)銷是希望通過(guò)這種方式更好地完善產(chǎn)品。“我所說(shuō)的營(yíng)銷是大的概念。工程師了解產(chǎn)品甚至銷售房屋，是為了更能真切體會(huì)到客戶的需求；與合作伙伴溝通產(chǎn)品，甚至在銷售環(huán)節(jié)希望獲得他們的支持和參與，是希望他們能夠用客戶思維提供合作思路；包括在社會(huì)上廣泛進(jìn)行全民營(yíng)銷，是希望收集客戶建議，并吸取到產(chǎn)品中。”
馮常生稱，企業(yè)存在的價(jià)值，就是滿足客戶的需求、提供客戶需要的產(chǎn)品。而全民營(yíng)銷的想法，也在于此。
商業(yè)項(xiàng)目前期接近尾聲 2015關(guān)鍵詞：創(chuàng)新、開放、有情懷
2014年的二七商圈無(wú)疑吸引了眾多業(yè)界目光，商圈升級(jí)令其商業(yè)前景更具期待。對(duì)于身處二七商圈太康路上的360廣場(chǎng)，馮常生介紹項(xiàng)目前期已經(jīng)接近尾聲。另外新田時(shí)代廣場(chǎng)、新田花園廣場(chǎng)兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也均進(jìn)展順利，前期亦接近尾聲。
“幾年前公司已經(jīng)確定雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略，以360商業(yè)平臺(tái)為核心的都市商圈系列，以新田城郊外大盤為核心的田園城鎮(zhèn)系列。”他進(jìn)一步介紹，都市商圈又分三個(gè)產(chǎn)品系列：輕奢系列、快時(shí)尚系列和生活廣場(chǎng)系列。
對(duì)于2015年的公司發(fā)展計(jì)劃，馮常生用三個(gè)詞加以概括：創(chuàng)新、開放、有情懷。“整個(gè)公司層面，希望呈現(xiàn)一個(gè)創(chuàng)新、開放、有情懷的新田。無(wú)論是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷推廣，都希望繼續(xù)加入創(chuàng)新元素。同時(shí)，依然繼續(xù)和合作伙伴進(jìn)行合作，包括已經(jīng)合作的恒大和碧桂園，以及正在洽商的其他伙伴，從而做到開放的新田。此外，會(huì)繼續(xù)貫徹以人為本，做到有情懷有溫度。”
2015樓市呈現(xiàn)新常態(tài)新主流 房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)
12月底，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺(tái)，使得面臨跨年的開發(fā)商們略感堵心。馮常生坦言這是必然。下一步，可能會(huì)作為制定房地產(chǎn)稅收的依據(jù)。總體來(lái)看，這一政策短期是利空政策，會(huì)在一定程度上影響人們的購(gòu)買心理。同時(shí)，也有機(jī)會(huì)。“一些資產(chǎn)擁有量比較大的人，會(huì)進(jìn)行一些資產(chǎn)規(guī)劃，會(huì)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，所以也是一個(gè)騰挪的機(jī)會(huì)。一些真正有志于以后給客戶提供更大價(jià)值和服務(wù)的開發(fā)商，會(huì)在這里面發(fā)現(xiàn)到商機(jī)。”他稱。
對(duì)于2015年的市場(chǎng)走勢(shì)，馮常生分析為：新常態(tài)、新主流。他分析，無(wú)論是去化速度、房屋價(jià)格變動(dòng)情況，都將完全有別于以往，到了另外一個(gè)臺(tái)階，房地產(chǎn)也會(huì)進(jìn)入新的常態(tài)。在這種情況下，2015房?jī)r(jià)不會(huì)有太大變動(dòng)。“當(dāng)然，不排除在個(gè)別片區(qū)、個(gè)別樓盤、個(gè)別產(chǎn)品上，由于創(chuàng)新賦予更多價(jià)值，價(jià)格有一定上幅。也不排除，個(gè)別片區(qū)、個(gè)別樓盤、個(gè)別產(chǎn)品落后于需求，價(jià)格會(huì)有下調(diào)，總體來(lái)講是新的常態(tài)。”他稱，新主流即指“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該尋找人們的需求點(diǎn)是什么，從而來(lái)制造對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。滿足人們需求，才能才來(lái)產(chǎn)品增值。”
轉(zhuǎn)自新浪樂居馮常生：2014低開高走驚喜連連 2015呈現(xiàn)新常態(tài)